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鼓励农民进城购房不能止于去库存

发布时间:2020-03-03 16:28:58 阅读: 来源:凸轮分割器厂家

库存高企,无疑是影响房地产业乃至宏观经济发展的突出问题。对于如何有效化解房地产高库存,从中央到地方,不约而同地将目光聚焦到农民或农民工身上。

国家统计局《2014年全国农民工监测调查报告》显示,从外出农民工住所类型看,由雇主或单位提供宿舍(包括在生产经营场所和工地居住)的占45.5%,租赁住房占36.9%,在务工地自购房的农民工仅1%。与此同时,2011年相关部门农民工课题研究问卷调查显示,58.8%的农民工打算在城镇定居,其中40.2%的农民工打算在务工所在城镇定居。若以城镇化进程推算,户籍城镇化率从2014年37.1%提高到2030年70%,未来15年预估有5.4亿农民转化为“新市民”。以城镇人均住房面积30平方米保守计算,住宅总需求将达到162亿平方米。无疑,这会对房地产市场尤其是三四线城市房地产市场产生巨大影响。

众所周知,让农民进城购房,既要有意愿,还要有能力。从目前看,让农民或农民工大规模进城的条件是否成熟值得探讨。

首先,以大多数农民工现有的收入水平,让他们在城里购买商品房,很多人“想都不敢想”;如果通过给予优惠政策来诱导农民购房,部分缺乏稳定还贷能力的农民可能成为“房奴”,对其后续生产生活影响很大。其次,商品房高库存地区,往往经济发展滞后、公共资源配置相对薄弱,无法涵养众多人口,维持现状尚有很大压力,若再吸引大批农民进城购房落户,农民虽有住房仍无法安身立命。最后,从很多城市看,农民进城购买的房屋入住率低,也很难租出去。究其本质,房企的空置商品房最终成了农民的空置商品房。

与“家电下乡”、“汽车下乡”等众多短期刺激政策存在较大副作用一样,鼓励农民进城购房政策的副作用也不可忽视。一旦在政府自上而下的推动下,让农民进城购房在全国形成“燎原之势”,是否会加剧房地产企业对政府的过度依赖,进一步扭曲房地产市场化发展模式,加剧新一轮恶性竞争?而且,房地产业轻易脱困,是否会让房企重新膨胀扩张欲望?是否可能影响地方政府支持实体经济发展的决心,进一步加剧对土地财政的过度依赖?这些,都有待观察。

引农进城购房不能止于去库存。如果真希望农民成为城市购房主力,还须回到“人的城镇化”这个主题上来。而如何引导农民有序进城,并实现楼市、人口、产业发展的有机融合,需要统筹思考、精准谋划、对症施策。

首先,针对大部分农民或农民工经济收入仍然较低的实际,各地应加大财政支持力度,成立风险防范基金,建立健全风险化解防范机制,维持购房信贷的安全稳定。其次,针对当下农民就业机会少、回旋余地小、社会保障不足的实际,各地应在加强农民工就业培训、提高其就业技能的同时,切实保障农民收入稳定增长;再其次,农民工是城市建设发展重要力量,在我国住房保障向保居住权转变的背景下,应将长期在城市有稳定工作的农民工纳入公租房保障对象,为农民工提供低门槛租赁房源。最后,针对一些高库存城市硬件不硬、软件不优、宜居宜业指标偏低的实际,应在完善基础措施、发展二三产业、优化就业环境的同时,着力改进户籍制度、教育文化、医疗养老、社会保障、公共服务,让进城农民幼有所教、老有所养、病有所医、安居乐业,使他们真正融入城市。

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