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一线城市房价上涨的思考短期供需对比与长期国际比较

发布时间:2020-07-17 17:57:06 阅读: 来源:凸轮分割器厂家

短期回顾:供需对比和政策宽松引致房价上涨预期

近期一线城市和部分重点二线城市房价涨速较快,我们认为,短期房价的涨跌是由相对库存决定的,而相对库存则是由库存的绝对量水平与近期成交量决定的。

从目前来看,四个一线城市的库存去化周期均处于较低水平,特别是上海,若按照住宅面积计算,库存去化周期(月末可售面积/3个月销售面积均值)仅为4.5个月;深圳次之,为6.7个月;北京和广州相对较高,分别为9.3个月和8.8个月,处于短期供需的相对平衡点。

如果我们继续研究一线城市未来的供给,可以从土地出让的数量和结构入手,从数据上看,一线城市新增土地的供给总量已经十分有限,特别是深圳,其主要依靠旧城改造提供新的可供开发土地。

同时,在结构上,一线城市本已有限的新增土地供给中,住宅用地供给的占比又非常低:

北京和上海2008-2014年的占比均值分别为30%和20%,直到2015年才分别提升至49%和54%

广州仍然保持在20%-30%的区间水平

深圳土地稀缺性更严重,这一占比目前不足10%

因此,我们认为,一线城市未来的新增供给仍将处于较低的水平。而需求方面强劲,依托于一线城市良好的经济发展、充足的就业机会、以及相对丰富的教育医疗资源,一线城市仍将吸引着人口持续净流入。

在供给之外,我们认为近期的行业政策环境十分宽松,对于需求,特别是改善型需求的入市有着积极的促进作用。从去年的二线城市限购基本全面放开(目前限购城市仅有北上广深三亚),到限贷政策放宽、首付比例下调、以及交易税费优惠,这些政策对于二套房需求更为利好,在我国户均住房套数已经超过1的比较下,改善型需求将成为行业下半场的主流需求。

尽管前述宽松政策对于一线城市依然不完全适用,但足以使得购房者预期发生改变,从而对近期成交量产生促进作用,在分母端缩短了重点城市的库存去化周期,带动了房价的上涨。

短期判断:房价上涨-需求挤出-去化放缓-房价回落

从前面的供需对比和政策环境分析来看,我们预计,一线城市房价在短期仍将维持坚挺,重点二线城市受到宽松政策环境的刺激,成交量也将出现上升,并且,预计一线城市的房价上涨效应将会溢出到这些重点二线城市,统计局最新公布的70个大中城市房价数据已经体现了这一点。

但是,我们预计,此次重点城市房价的短期上涨是不可持续的,这主要是因为我国房地产行业大周期已经由成长期进入成熟期,因而量价小周期的特征开始显著。自2005年以来,行业的量价小周期特征非常明显,基本上一个小周期为3年,行业成交量不会持续的上涨,特别是在行业大周期进入下半场的背景下。

2013-2015年,我国商品房销售面积一直维持在13亿平米左右的水平,从海外国家和地区的经来看,房地产市场进入成熟期也正是新房销售面积达到高点的时候,我们预计,2016年的商品房销售面积同比将有小幅下降。

因此,在本轮小周期中,伴随成交面积的持续上升,需求释放得已经比较充分,同时,伴随房价的上涨,需求将会逐步被挤出。这样,成交量增速将会逐步下台阶,从而使得库存去化周期重新上升,房价增速回落,甚至短期内一线城市房价将出现环比下降。2016年行业基本面小周期将由2015年的量价齐升逐步过渡到量跌价升,到2017年则将逐步进入量价齐跌的阶段。

长期判断:

国际比较视角下的重点城市房价长期运行规律

从长期的角度来看,我们认为,房地产行业的数量指标,比如住房成交面积、住房新开工套数、住房竣工套数,与人口指标的相关性较强,但是价格指标在长期与人口指标的相关性并不强。

我们选取了8个房价绝对值较高的世界重点城市,观察它们过去四十年间(1976-2015)的名义房价表现,可以明显看到,各个城市都经历过一轮甚至多轮的房价持续上涨(通常在10年以上)。

而这些城市的人口规模在过去四十年间并没有显著的增长,与此同时,早在上世纪70年代,这些城市的城镇化率就已经超过了70%。这些城市房价的上涨并不是简单地由人口因素带来的,而是与城市的经济增速、居民收入增速、真实利率、以及货币供给等息息相关。

整体来看,在经济水平和货币供给保持稳定增速的情况下,世界重点城市在过去四十年名义房价的同比涨多跌少。因此,我们认为,从中长期的角度来看,在城市经济持续增长以及货币环境保持宽松的情况下,我国一线和重点二线城市的名义房价同样有较强的长期上涨动力。

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